Bonjour,
Nous sommes propriétaires d'une maison d'habitation avec jardin , dans l'enceinte d'une copropriété. La copropriété comporte 2 batiments distincts : - un immeuble avec accés à une rue (batiment A) - une maison comportant un petit jardin entouré d'un mur situé au fond de la cour de l'immeuble (Batiment B). La division de la propriété du sol est effective. Nous sommes propriétaires du batiment B. Le batiment B est enclavé et le couloir de l'immeuble est l'unique accés à la rue. Le réglement de copropriété distingue 4 entités différentes : - le batiment A - le couloir A (le couloir commun de l'immeuble) - l'escalier A (l'escalier de l'immeuble) - le batiment B Le réglement de copropriété distingue 4 types de charges différentes : - les charges générales - les charges du batiment A - les charges de l'escalier du batiment A - les charges du couloir du batiment A : ces charges du couloir A comprennent -1 les travaux d'entretien de réfection et de remplacement des sols, murs et plafonds ainsi que des portes -2 les charges d'éclairage
Nous participons aux charges générales à hauteur de 54% (555/1019 tantièmes) et aux charges du couloir A à hauteur de 35% (559/1600 tantièmes).
Au cours de la dernière assemblée générale des copropriétaires du 22/04/2014, la réalisation de travaux a été votée. Des travaux de réfection des caves de l'immeuble (montant : 4 620€ TTC) inscrits à l'ordre du jour de l'AG devaient être imputées aux charges du batiment A qui ne nous concernent pas. Or au cours de la réunion le syndic a demandé que ces travaux soient imputés au charges du couloir A. Le vote a eu lieu dans ce sens et nos voix ont été comptées comme votants.Le PV envoyé en LRAR indique : "Résolution adoptée à l'unanimité des propriétaires présents et représentés"
Ma première question est la suivante : Est il possible de revenir sur cette décision contraire au règlement de copropriété ? (sachant que nous ne sommes pas déclarés opposants dans le compte rendu d'AG)
Ma deuxième question : dans la mesure où notre lot est bien distinct des autres lots (division de la propriété du sol effective), est il possible de sortir de la copropriété ? (article 28 de la loi du 10/07/1965). La promesse de vente que nous avons signée lors de l'achat de la maison en 1999 précise à propos de notre maison : "les biens et droits immobiliers ci aprés désignés, dépendant d'un immeuble...cadastré section Y numéro 26 pour une contenance de 3 ares 43 centiares.Dans ce cas nous devrions disposerer d'une servitude de passage par le couloir de l'immeuble.
merci par avance pour vos réponses
Votre question est complexe.
Pour contester une décision d'AG, ou la faire annuler, il faut le faire dans les deux mois qui suivent l'envoi du PV de ladite assemblée. Cette contestation doit être faite auprès du Tribunal de Grande Instance.
Mais vous ne pouvez contester un décision que si vous avez été opposant ou absent sans être représenté.Il est normalement impossible de sortir un lot d'une copropriété. Mais votre cas particulier pourrait être analyser précisément par un avocat spécialiste ou éventuellement un Notaire.
Bonsoir, Je vous fait la même réponse [Lien supprimé],17502 !Cordialement ; JPRP
1/ Sur votre participation au vote concernant les travaux dans les caves : Dès lors que vous n'êtes pas propriétaire d'une cave (partie privative), vous n'avez aucun tantième de charges correspondant à ce droit de propriété. Vous n'aviez donc pas à participer (directement ou par représentation) au vote d'une résolution dont le texte n'a probablement pas visé expressément l'extension de la charge de ces travaux à tous les lots, y compris les votres. Si votre représentation à l'AG est juridiquement valable (pouvoir et feuille de présence signés), vous pourrez arguer d'un vice de consentement pour demander l'annulation d'un vote qui, par ailleurs, a généré la création d'une clé de répartition non prévue au règlement de copropriété (le syndic engage sa responsabilité).
2/ Sur l'application de l'article 28 : A priori (et sous réserve de la situation effective des bâtiments), cette sortie semble juridiquement possible (2 bâtiments distincts et division cadastrale du sol déjà réalisée). Reste donc à "organiser" cette scission (vote en AG) et la convention de servitude de passage qui en résulte (notamment pour les charges d'utilisation (éclairage, nettoyage, etc...), de réparation et d'entretien de la porte d'entrée et du couloir).
Tout est clair dans votre exposé, sauf le sens de votre vote à la suite de la proposition pour le moins curieuse de votre syndic. Si vous avez affectivement voté "pour", vous êtes pris au piège : pas de recours possible contre la résolution votée qui a décidé d'imputer des travaux dans la cave du bâtiment A - aux charges duquel vous ne devez pas participer, si je comprends bien l'organisation de votre règlement de copropriété - aux charges d'un couloir qui est partie commune des deux bâtiments qu'il dessert (A et B). Si vous avez voté "contre", ce qui aurait été logique, et que le syndic n'a pas tenu compte de votre vote, vous privant ainsi de toute voie de recours, il faut lui demander de rectifier le procès-verbal, et s'il le refuse, rassembler les témoignages des autres participants à l'assemblée qui vous ont vu et entendu voter "contre", car le procès-verbal est alors un "faux en écriture privée" pouvant donner lieu à une plainte de votre part contre le syndic. Muni de cette plainte, il vous est possible de l'assigner en responsabilité civile et dommages-intérêts devant le Tribunal de Grande Instance qui est seul compétent en matière de copropriété. Dans les deux cas, le mieux serait de consulter un avocat spécialiste du droit de la copropriété qui peut vous aider à sortir de l'impasse, si toutefois le coût de ces travaux en caves est suffisamment élevé pour que vous refusiez d'y participer. Concernant votre deuxième question, sortir de la copropriété nécessite une modification de son règlement, généralement à l'unanimité des copropriétaires, ce qui est difficile à atteindre. Là encore, la solution théorique que vous entrevoyez est possible, mais il faut en discuter avec un Notaire compétent et un Avocat avant de vous lancer.
Bonjour, Dominique a raison ! Ce vote est une clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour son application sont réputées non écrite (article 43 de la loi) ! Faire voter pour une résolution qui ne vous concerne pas est contraire, en particulier, aux dispositions des articles 10, 25 et 26 ! Dans ce cas le délai de prescription de l'article 42 ne s'applique pas ! Ce délai n'est applicable que si la résolution votée est prévue par la loi : vous pouvez refuser à un copropriétaire d'effectuer des travaux sur les parties commune qu'autorise l'article 24 ou 25, et, ce dernier a deux mois suite à la réception du PV pour contester ! Dans le cas qui nous concerne, la jurisprudence est constante pour dire qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, et quelque chose qui n'a jamais existé ne peut pas être prescrit ! A vous suivre, il suffirait de voter n'importe quoi, dans la plus parfaite égalité et attendre deux mois pour que cela devienne légal ; je pense que le rappel de l'article 1134 du code civil n'est pas de trop : " Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. " Ou est la légalité, où est la bonne foi ! Cordialement ; JPRP