Bonjour
J'ai acheté il y a 15 ans un appartement avec chambre de service. La chambre de service se trouve au 7e étage et l'appartement au 5e. Pour des raisons financières importantes, je souhaite vendre la chambre de bonne. Dans le règlement de co-propriété qui date du 28/11/1952 j'ai pu lire que les chambres de service ne pourront être vendus qu'à des propriétaires d'autre lot de l'immeuble. Il y a t il une loi qui aurait vu le jour qui permettrait de vendre la chambre de service sans l'appartement (j'ai cherché je n'ai rien trouvé sauf pour vente garage hors appartement). En 2014 cette clause dans le règlement de copropriété ne serait pas à ce jour une clause abusive voir devenue une clause blanche ? Je remercie tous ceux qui voudront bien me venir en aide afin de m'aider à résoudre ce problème devenu urgent afin de résoudre mes problèmes financières, la vente de ma chambre de service résoudrait ces derniers. MERCI INFINIMENT
Bonjour,
Une clause du règlement de copropriété subordonnant la vente d'un lot à une décision d'A.G. est illicite. De même celle interdisant la vente d'une chambre de bonne à une personne extérieure à la copropriété SAUF si elle est justifiée par la destination de l'immeuble (ex : pour respecter le standing). (art. 8 de loi du 10/07/1965 : le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble).
Par prudence, il serait judicieux de purger le droit de préférence en proposant à chaque copropriétaire l'achat de votre lot (LR AR). au prix que vous souhaitez (hors de question que votre prix de vente soit fixé d'autorité en application de cette clause très discutable).
Bonjour Dominique,
MERCI INFINIMENT d'avoir pris le temps de me répondre. Hier, j'ai contacté le syndic, il m'a demandé de lui faire parvenir une lettre dans laquelle je précisais mon attention de vendre ma chambre de service, que dès qu'il recevrait le courrier il ferait parvenir un courrier dans ce sens à tous les copropriétaires de l'immeuble afin de savoir si l'un d'eux est intéressé par l'achat de cette dernière. Dans le cas contraire, il m'a répondu que je n'avais plus que le choix de vendre mon appartement avec la chambre de service. Selon vous si je n'ai aucune réponse d'un des copropriétaire pour l'achat de la chambre de service je peux me prévaloir de l'article 8 de la loi du 10/07/1965. Pouvez vous me dire si c'est le cas dois je prendre un avocat ? J'en ai pas les moyens, il faut absolument que j'arrive à vendre ma chambre de service pour sortir la tête de l'eau. Suite à un ravalement de façade et de nombreux travaux dans cette immeuble je me retrouve à ce jour avec plus de 18 000 euros de charges de copropriété impayées. Le syndic m'a fait comparaitre au TGI il y a 2 mois et le TGI m'a donné jusqu'au 6 mai prochain pour régler la totalité de la somme. Dans tous les cas MERCI DE VOTRE AIDE. Cordialement. Sylvie
L'art. 8 peut être invoqué dans le cadre d'une éventuelle limitation du droit de propriété par le biais d'un pacte de préférence. Il peut difficilement s'appliquer à la situation d'impayé où vous êtes. Néanmoins, les démarches que vous entreprenez pourraient vous permettre d'obtenir un délai supplémentaire du syndic ou du juge (éventuellement par le biais de la commission de surendettement si vous êtes dans ce cas là) compte tenu du marasme actuel du marché immobilier.
Bonjour Dominique
Votre aide m'est très précieuse. Non je ne suis pas en commission de surendettement, je m'y refuse, même si au regarde de ma situation je pourrais. Je veux payer mes dettes et sortir de cette situation financière qui m'use moralement.
Si j'ai bien compris dans le cas où aucun membre de la copropriété de l'immeuble viendrait à vouloir acquérir ma chambre de bonne, je peux la vendre à une personne extérieure par mes propres moyens voir agence immobilière sans qu'aucun membre de la copropriété puisse contester la vente de cette dernière. J'ai lu l'article et je l'ai retrouvé grâce à vos informations, n'étant pas juriste j'avoue être perdue et de commettre une erreur qui m'apporterait des problèmes supplémentaires. MERCI INFINIMENT de votre réponse. Cordialement. Sylvie
Sous réserve d'informations complémentaires que vous ne m'auriez pas transmises, il m'apparaît en effet difficile de soutenir que le pacte de préférence autorise les copropriétaires à ne pas acheter votre chambre de service tout en vous interdisant de vendre à un non-copropriétaire. Sauf à ce qu'un copropriétaire ou le syndic (autorisé en AG) démontre (devant un juge) que le respect de ce pacte est indispensable à la conservation de la "destination" de la copropriété (son standing, son caractère familial, etc...), une telle double limitation est illicite comme portant atteinte au droit de propriété (et donc contraire à l'article 8, qui est d'ordre public).
Bonjour Dominique,
non je ne vous ai absolument rien caché. Je n'ai pas les moyens d'aller voir un avocat et il faut que je trouve une solution le plus rapidement possible. Comme je vous l'ai dit j'ai eu le syndic au téléphone et je lui ai fait parvenir en A.R. de suite la lettre comme quoi je souhaitais mettre ma chambre de bonne en vente et de ce fait je demandais qu'elle transmet l'offre à tous les membres de la copropriété. Il y a peu de chance qu'elle intéresse un copropriétaire (c'est un immeuble ancien et dont la majorité sont des retraités qui habitent l'immeuble depuis plus de 40 ans dont il est très difficile d'obtenir des changements au niveau de la copropriété). Cet immeuble fut un temps un immeuble dit bourgeois, ce n'est plus le cas, le quartier a beaucoup changé et l'immeuble doit subir de nombreux travaux puisque rien ou quasiment n'a été fait pendant de très longues années et personnellement je ne peux plus faire face. De ce fait, j'ai mis mon appartement en vente, mais au regard comme vous le dites du marasme actuel, les agences immobilières , m'ont conseillé de vendre séparément la chambre de service de l'appartement, puisque la chambre de service serait d'un prix moindre, elle peut se vendre bien plus rapidement et me permettre de solder mes dettes. Et aussi par ce biais descendre le prix de l'appartement et il semblerait que les acheteurs intéressés par l'appartement ne le sont pas pour la chambre de service. Dans tous les cas vous m'avez beaucoup aidé. Je vous en remercie infiniment. Cordialement. Sylvie
P.S. Le syndic a du recevoir ce jour le recommandé avec A.R. je vais attendre quelques jours pour les rappeler afin de savoir si il a pu faire parvenir le courrier à chaque membre de la copropriété. Par contre savez vous combien de temps je dois leur donner afin de pouvoir mettre ma chambre de bonne en vente seule ? De plus, l'assemblée générale annuelle aura lieu début mai est ce que je peux demander que ma demande soit mise à l'ordre du jour et soumise au vote ? MERCI INFINIMENT A VOUS.
Pour le délai durant lequel court le droit de préférence des copropriétaires, vous devez consulter le règlement de copropriété. Si rien n'est prévu, le syndic a du donner un délai dans son courrier d'information. Sinon, référez vous à la loi Boutin qui a créé un droit de priorité de 2 mois au profit des copropriétaires en cas de vente d'emplacement de parking.
Pour ce qui est de l'A.G., je suis un peu dubitatif: si la question est : autorisation de vendre une chambre de service à un non-copropriétaire, l'A.G. pourrait se prononcer, mais par prudence, je purgerais quand même chacun des droits individuels de préférence créé par le règlement de copropriété.
Bonsoir Dominique
Vraiment vous m'avez été d'une très grande aide.
Au niveau du règlement de copropriété qui date du 28/11/1952, aucune date n'est précisée. Je peux lire au paragraphe VENTE : tout co-propriétaire pourra vendre les parties divises comprises dans son lot, à condition toutefois d'en aviser au préalable le syndic par lettre recommandée, et indiquer les noms, adresse et profession de son acquéreur. Les appartements ne pourront être subdivisés en appartements plus petits pour être aliénés séparément sous une forme quelconque. Les lots numérotés de seize à trente six ne pourront être vendus qu'à des propriétaires d'autre lot.
Les lots de 16 à 36 ce sont les chambres de bonne de l'immeuble dont la mienne porte le numéro 10.
Je vous ai parlé de l'A.G. au mois de mai c'est à cause du syndic, il m’inquiète. Lorsque je lui ai demandé de quelle manière je pouvais procéder afin de vendre ma chambre de bonne sans mon appartement, il m'a répondu que ce n'était pas possible ou il fallait que je soumets ma proposition au vote lors de l'AG. Afin de gagner du temps puisque nous sommes au mois de mars et l'AG en mai, je lui ai demandé si il n'y avait pas possibilité de faire parvenir un courrier à chaque propriétaire, il fut sceptique mais il a fini par accepter. Je leur dois une grosse somme d'argent, j'ai peur qu'il fasse trainer et que je me retrouve avec une saisie dès le 7 mai avec toutes les conséquences qu'elle engendrait. J'attends la fin de la semaine pour le rappeler, savoir si il a fait partir le courrier à chaque propriétaire si ce n'est pas le cas je vais le faire moi-même. Je vais suivre à la lettre toutes vos directives et je garde précieusement toutes vos informations. Je vous remercie infiniment pour votre aide si précieuse et pour le temps que vous m'avez bien voulu m' accordé. Je vous tiendrai au courant si vous le voulez bien. Je vous souhaite une très agréable fin de journée et encore mille mercis à vous. Cordialement. Sylvie
Content de vous avoir aidée. La clause interdisant la subdivision des appartements me semble beaucoup plus valable juridiquement eu égard à la fameuse notion de destination. En revanche, l'interdiction de vente des chambres à des non copropriétaires (déjà condamnée par la Cour d'appel de Paris qui l'a déclarée illicite le 4 juillet 2001) me paraît, décidément difficile à justifier. Enfin, la procédure de saisie immobilière reste assez lourde et doit d'abord être autorisée par l'A.G. qui doit également fixer le prix d'une éventuelle acquisition à la barre du tribunal pour le compte du syndicat des copropriétaires. Le syndic ne peut donc pas agir seul. Cette procédure est elle à l'ordre du jour de la prochaine A.G. ?
Bonjour Dominique,
Je suis désolée de vous répondre tardivement entre tous ces soucis, mon travail je suis un peu déboussolée et les journées sont bien trop courtes. En ce qui concerne l'AG à venir je n'ai rien reçu à ce jour aucun document. Je l'ai su lorsque j'ai appelé le syndic pour vendre la chambre de service, il n'a pas pu me communiquer la date exacte, il m'a simplement dit que c'était pour début mai. J'ai très peur car si je n'ai aucun souci avec les personnes de la copropriété je sais qu'elles ne sont pas faciles, je pense que certaines personnes sont au courant de mes problèmes au niveau de mes charges mais personne ne m'en parle. Et la personne qui s'occupe de la copropriété depuis un an, ne cesse de faire faire des devis pour entreprendre d'autres travaux qui ne sont pas utiles dans l'immédiat, à cause de ça je ressens au sein de la copropriété une certaine tension, car nombreux veulent cesser les travaux le temps de respirer suite au ravalement en autre que nous avons subi l'année dernière. De ce fait l'ambiance dans l'immeuble n'est pas bonne du tout, à cela mes charges impayées j'ai peur que certains s'acharnent sur moi. Malgré que je sois passée au TGI, que j’ai reconnu ma dette, que je fus condamnée le syndic avec l'aide de son avocat, il me fait parvenir régulièrement des lettres de relance et au téléphone j'ai bien ressenti qu'il me sera très difficile d'obtenir un délai supplémentaire de leur part. Le syndic m'a répondu lors de mon appel que si je ne parvenais pas à vendre mon appartement pour le 6 mai prochain, dans tous les cas il fallait que je trouve une autre solution pour payer ma dette. Je suis dans l’incapacité de trouver une telle somme pour le 6 mai, même un acompte j’en suis incapable. Je suis à mon compte et la conjoncture est très difficile certains mois je ne parviens pas à me prendre un salaire. Lors de mon passage au TGI (j’étais présente sans avocat) le Président m’avait donné l’impression d’avoir compris dans quelle situation je me trouvais (que je n’étais pas de mauvaise foi), d’ailleurs il m’a condamné uniquement au titre de l’article 700 pour 1300 € rejetant toutes les autres demandes de l’avocat et il m’avait dit qu’il me donnerait plusieurs mois afin de purger ma dette et me voilà aujourd’hui avec la signification d’ordonnance de référé reçu le 26/02/2014 avec de 2 mois pour payer ma dette. Depuis hier je cherche par quel moyen je peux demander un délai supplémentaire, je suis perdue, je sais qu’il me faudrait l’aide d’un avocat mais là encore financièrement je ne peux pas. Dans tous les cas, sachez que je vous remercie du fond du cœur, vous m’avez beaucoup aidé, je ne pensais pas que sur le site je trouverais une personne telle que vous, qui m’apporterait autant de précisions et prendrait beaucoup de son temps afin de m’aider. Je vous en suis très reconnaissante. MERCI INFINIMENT. Dans tous les cas je vous tiendrai au courant. MERCI ENCORE. Cordialement. Sylvie
Inutile de paniquer, à tout problème sa solution. Pour ce qui est de l'assistance juridique, regardez si le contrat d'assurance multirisques de votre appartement ne la prévoit pas, et dans le doute, interrogez votre assureur.
Par ailleurs, je vous recommande d'étudier, malgré votre réticence, la possibilité d'une procédure en surendettement qui permet d'obtenir des délais. Sinon, étudiez la possibilité de demander l'aide judiciaire qui prend en charge tout ou partie (conditions de revenus) des honoraires et frais de justice et peut vous aider même dans le cadre d'une négociation amiable en dehors de tout procès.
Enfin, si vous estimez que, quoi qu'il arrive, votre situation financière ne vous permettra pas de payer les charges à venir, peut-être serait-il préférable d'envisager la vente de votre appartement avec la chambre de service (que vous auriez alors intérêt à ne pas vendre isolément).
Ne vous laissez ni impressionner ni noyer : il faut garder son calme, sa lucidité et être déterminé. Bon courage.
Bonjour Dominique
j'ai fait de nombreuses recherches, étant commerçante à mon compte, je ne peux pas déposer un dossier de surendettement (copie d'un des articles que j'ai trouvé : Il faut également savoir que les personnes qui exercent une activité indépendante ne peuvent pas saisir la commission de surendettement, il y a d’autres procédures pour eux (procédure collective loi de 1985). C’est le cas des agriculteurs, des professions libérales, des artisans, des commerçants...Ce type de métier vit ici une situation injuste, je trouve : ils prennent des risques en voulant être indépendants, mais ne bénéficient pas de cette protection.
« Art. L. 330-1. – La situation de surendettement des personnes physiques est caractérisée par l’impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir ainsi qu’à l’engagement qu’il a donné de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société dès lors qu’il n’a pas été, en droit ou en fait, dirigeant de celle-ci. »
Vendre mon bien je le souhaite plus que tout, j'ai réduit le prix, je fais tout pour qu'il soit vendu malheureusement la vente d'un bien ne se fait pas du jour au lendemain.
Je suis découragée. Merci de votre aide si précieuse. Bien cordialement. Sylvie
En produisant les preuves de vos démarches pour la mise en vente et de vos efforts (baisse de prix) vous devriez obtenir des délais du juge ou du syndic (délais que la copropriété a d'ailleurs souvent intérêt à accepter car le fait pour un syndicat de copropriétaires de devenir propriétaire d'un lot sur saisi génère des frais et n'est pas toujours une bonne affaire).