Bonjour, Nous avons acheté une maison de ville située dans une "copropriété horizontale" en 2007 et sommes sur le point de revendre ce bien suite à changement de région.
Je commence seulement à m'intéresser à ce principe de "copropriété horizontale" suite à un appel au notaire qui avait géré les actes lors de l'achat.J'ai beau faire des recherches sur le net, plus je trouve d'informations, moins cela devient clair.
Cette copropriété est composée de 8 lots dixit le plan qui nous a été remis à l'achat.Nous sommes propriétaires du lot N°6 et il est indiqué dans l'acte de vente "lot 6 (390 millièmes bâtis / 248 millièmes terrain) : jouissance exclusive et particulière" Tous les lots sont "alignés", il n'y a pas de partie commune "physique". Il n'y a aucune charge commune, ni frais d'entretien commun, ni assurance "copro" : chaque propriétaire est assuré individuellement pour son logement. Bref, chacun son "rectangle" (habitation + prolongement arrière du terrain), tout est bien séparé. Il est indiqué dans l'acte de vente ni servitude d'alignement ni droit de préemption. Il est également précisé que l'ancien propriétaire, syndic bénévole, "subroge expressément l'acquéreur [nous] et que notification des présentes sera faite auprès du syndic de copropriété par le notaire"
Or, nous n'avons aucun document "officiel" du notaire nous expliquant que nous sommes désormais syndic bénévole ni en quoi cela consiste ...J'avoue qu'au fil des mes lectures sur les différents forums, les informations sont de plus en plus nombreuses et il devient difficile de démêler le "vrai" du "farfelu"
D'autant qu'avec la loi ALUR, ça semble se compliquer ...J'ai donc retrouvé dans le dossier "maison" une copie du règlement de copropriété reçu par un notaire en juillet 1966 (sic !). Que devons-nous donc faire/fournir pour pouvoir vendre notre bien ? Ne peut-on pas, compte tenu de la "non-communauté", annuler ce principe de copropriété horizontale ? L'acquéreur peut-il disposer de recours particuliers lors de la transaction ? Pourriez-vous m'aider svp ? Je peux vous fournir le plan original des lots (juin 1966) pour que visualisiez mieux l'organisation des biens. Je vous remercie par avance pour votre aide ! Maud
Bonjour, Si c'est vous le syndic, je vous conseille de convoquer une AG pour dissoudre la copropriété. Allez sur le blog [Lien supprimé] et suivez la recette !Cordialement ; JPRP
Merci pour votre réponse ! J'avais déjà consulté (rapidement) le site sans trouver les infos. Il faut vraiment s'y connaître pour ne pas faire/comprendre de bêtise ... Je vais à nouveau essayer d'éplucher ce site pour bien comprendre et, le cas échéant, dissoudre la copro. Merci beaucoup !
Bonjour,
Je m’apprête à acheter une maison comme vous en copropriété horizontale mais avec un syndic qui n'est autre qu'un OPH. Je ne sais pas encore s'il y aura des charges à payer vu que comme vous, il n'y a pas de parties communes. Le truc c'est que je me pose la question de savoir si c'est une bonne idée d'acheter en copropriété. Sachant que nous avons un petit budget, nous n'avons trouvé que des biens en copropriété. J'aurai évidemment préféré acheter sans copropriété mais comme je n'ai pas le budget... J'aimerai être rassurée quant au fait que ce type de bien peut se revendre sans grande difficulté, c'est surtout ça qui me fait peur. De me retrouver avec une maison invendable à cause de ce statut de copropriété. D'un autre côté je me dis que c'est la même chose que d'acheter un appartement et c'est même mieux puisque c'est une maison avec jardin !!! J'ai besoin d'être rassurée. Merci de votre aide.
Bonsoir Lala4,
Je vous conseille très fortement de fuir comme la peste ce type d'acquisition qui risquerait de vous rester sur les bras faute de trouver une acquéreur assez naïf pour se faire arnaquer !
Cordialement ;
JPRP
Bonjour JPRP64
Je viens d'avoir l'info concernant les charges. Il n'y en a pas. Pourriez vous me donner plus d'infos. Qu'est ce qu'il faut fuir ? L'achat en copropriété ? Même si c'est une maison totalement indépendante sans parties communes, sans charges et avec un vrai potentiel ? Merci de votre réponse
Si vous n'avez trouvé que des biens en copropriété c'est qu'il y a une raison !
Vous n'êtes pas le propriétaire exclusif de votre terrain !
Vous n'avez pas un permis de construire propre à votre lot, c'est un permis de construire commun ; résultat il faut demander la permission aux autres colotis pour faire des travaux d'agrandissement ou d'aménagement de votre lot !
Si c'est ce que vous recherchez : faites-le !
Sans oublier que vous risquez fortement de revendre à perte.
Cordialement ;
JPRP
J'ai finalement suivi vos conseils et j'ai laissé tomber l'affaire. Plusieurs petites choses m'ont fait douter alors j'ai fais marche arrière. En tous cas merci. j'espère trouver une vraie bonne affaire la prochaine fois !
J'ai finalement suivi vos conseils et j'ai laissé tomber l'affaire. Plusieurs petites choses m'ont fait douter alors j'ai fais marche arrière. En tous cas merci. j'espère trouver une vraie bonne affaire la prochaine fois !
Bonjour, Suites à de nouvelles recherches je complète mes précédentes interventions. N’étant pas juriste et n’ayant pas fait d’étude de droit, je me suis toujours posé la question de sa-voir : Comment peut-on être le propriétaire exclusif d’une maison et ne pas être le propriétaire exclusif du terrain sur lequel elle est édifiée ? J’ai cherché légalement de sortir de cette utopie en utilisant les articles 16 et 26 de la loi n° 65-557 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=...).Une chose était certaine, le propriétaire, de la soi-disant partie commune à usage exclusif que com-pose un lot de copropriété dite horizontale, a tous les droits sur cette parcelle de terrain (l’usage, la jouissance et le droit d’en disposer) alors que les autres « copropriétaires » n’ont aucun droit sur cette dite parcelle. Donc chaque parcelle privative ne fait l’objet d’aucun droit concurrent. Un arrêt de la Cour de cassation en date du 7 juillet 2016 (pourvoi n° 15-10278) rappelle que : « l'indivision s'entend de la coexistence de droits de même nature sur un même bien » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAct...)... donc les parcelles privatives (lots) sur lesquelles sont édifiées les maisons ne sont pas en indivision et ne peuvent donc pas être des parties communes !En fouillant au bon endroit, sans tenir compte d’avis soi-disant autorisés sans base jurisprudentielle, j’ai trouvé les éléments volontairement occultés par la « doctrine » qui mettaient à bas cette théorie fumeuse ; voilà ce que dit la jurisprudence administrative concernant la copropriété dite horizontale :
1. « Considérant qu'il ressort des pièces versées au dossier, notamment du plan de masse, que l'organisation de l'ensemble immobilier Les Lapons II, constitué de 4 chalets d'habitat collectif implantés sur la parcelle B-2368 et de 4 chalets d'habitat individuel et 2 chalets d'habitat collectif implantés sur d'autres parcelles reliées par la voie propre à l'opération, implique nécessairement, pour le moins, un droit de jouissance exclusif des acquéreurs des chalets individuels sur le terrain d'assiette de ces constructions » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAc...) ;
2. « Considérant qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'à la date à laquelle le permis de construire a été délivré, l'ensemble immobilier projeté devait être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant »( https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAc...) ;
3. « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de l'imprimé-type de la demande de permis de construire et de la notice jointe à cette demande, qu'une partie des constructions autorisées par le permis attaqué est destinée à être vendue et que " la gestion du sol sera celle d'une copropriété horizontale " ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux dis-posant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain atte-nant » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAc...) ;
4. « ... qu'il résulte clairement du règlement de copropriété que les copropriétaires ont la propriété indivise de l'ensemble des parties communes ; que chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur le terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la maison individuelle à construire, la partie privative de la copropriété » ; Analyse : « Copropriété dans laquelle chaque copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusif sur son lot qui constitue la partie privative de la copropriété » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAc...) ;
5. « ... chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d'un droit de jouissance exclusif qui constitue, avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAc...).(à suivre)...
Re bonjour, Pour ce qui est de la jurisprudence judiciaire :
« Un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l’appartement d’un copropriétaire, objet d’une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l’origine, un immeuble distinct (Civ. 1ère, 21 novembre 1955, JCP 1955), ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d’un droit de propriété immobilière quelconque... L’arrêt rapporté rappelle que le lot de copropriété est nécessairement composé de parties privatives et d’une quote-part des parties communes. » ([Lien supprimé]) ;
« Mais attendu que le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote part de partie commune attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts... » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAct...) ; HÉRITAGE : « Dans le très ancien droit on trouve le mot "héritage" comme synonyme de " propriété immobilière ". » ([Lien supprimé]) !Pour ce qui est des maisons mitoyennes « par lot de trois » elles ne forment pas des immeubles collectifs : CCA de Versailles (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAc...), Conseil d’État (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAc...) et CCA de Marseille (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAc...) ! Enfin, définition de l’unité foncière (copropriété dite horizontale) par le Conseil d’État : « Considérant qu'une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAc...) ; cette unité foncière ayant été acquise par le « promoteur » qui peut être une personne physique ou une indivision autre que les futurs copropriétaires.Les « parcelles privatives » ne faisant donc pas l’objet de droits concurrents ; l’unité cadastrale, terrain d’assiette de la copropriété, n’est pas un terrain commun mais un terrain collectif au même titre que les bâtiments collectifs (et non communs) d’une copropriété dite verticale. Sur un autre forum, d’un autre site, j’ai pu constater que le notariat, « représenté » par l’ONB ([Lien supprimé]) et ([Lien supprimé]), ramène systématiquement la copropriété dite horizontale à la méthode Stemmer (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAc...) et ([Lien supprimé]) en occultant volontairement la vraie copropriété dite horizontale, caractérisée par la jurisprudence administrative qu’il a obligation de suivre ([Lien supprimé]).Je rappellerai la définition de ce montage illégal faite par Pierre Redoutey (actuellement avocat à la retraite et ancien notaire) créateur du site JurisPrudentes : « La copropriété dite horizontale n’a pas de fondement légal. C’est une pratique de certains lotisseurs et aménageurs, aidés par des notaires souvent pas trop regardants, pour éviter l’application de règles d’urbanisme (lotissement, densité, prospect... » ; notre ami PHR dans son site de retraité LE CRIDUN confirmant cette illégalité et la culpabilité et la condamnation du notaire rédacteur ([Lien supprimé] ; réponse à la deuxième question).(à suivre)...
Re... re bonjour, Un « lot Stemmer » consisterait à ce que le propriétaire d’une maison individuelle ne serait pas le propriétaire du terrain sur lequel elle est édifiée. Le pire dans tout cela c’est que ce « raisonnement » est condamné par la doctrine ([Lien supprimé]) et surtout par le Conseil Supérieur du Notariat ([Lien supprimé]).Donc si l’unité cadastrale (terrain d’assiette de l’ensemble immobilier) est soumise au statut de la copropriété régit par la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété, convention unanime (actes de vente), elle doit obligatoirement comporter des parties privatives et des parties communes. Les maisons individuelles ne peuvent pas être les fractions (parties privatives) d’un immeuble non bâti (unité cadastrale) ; ces dernières n’étant que par droit d’accession (https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idA...) et (https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idA...) et (https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cid...) la propriété des propriétaires de ces dites parties privatives. Un « lot Stem-mer » n’ayant pas de partie privative : l’article 28Ia, concernant un lot de copropriété, ne peut donc pas s’appliquer.La probité et l’obligation de faire passer l’intérêt du client avant celui de tout notaire ([Lien supprimé]), serait de dire que la presque totalité du règle-ment de copropriété est réputée non écrite (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?id...) et de mettre en avant la primauté de l’EDD ([Lien supprimé]) en le modifiant comme suit : « Lot n° x (voir sur plan de masse) d’une contenance de x m2 (partie privative) sur le quel est édifié une maison individuelle de x m2 composée de... (et si besoin est) les x tantièmes des parties communes générales ». Soit une partie privative concrète et une quote-part des parties communes abstraite.Tout juriste spécialiste de la copropriété ne peut pas ignorer l’arrêt, de la CC, du 4 juillet 2007 ; pour-voi n° 06-11015 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAct...) : « ... la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation... » ; je ne ferai pas l’injure, à la doctrine, de rappeler ce que signifie « de plein droit » mais vous conviendrez que dans ce cas il y a fin d’indivision parce qu’il n’existe plus de partie commune ; donc sans dénaturer « l’arrêt » l’on peut le « résumer » ainsi : lorsqu’il n’existe plus de partie commune, sans que l’on ait besoin de l’intervention d’un juge, il y a disparition de la copropriété et dissolution du syndicat !Pour être complet, en tenant compte du précepte que m’a « inculqué » Monsieur Pierre Redoutey ([Lien supprimé] ; « Dans le domaine juri-dique, on ne pense pas, on dit la règle de droit, on dit ce qu’il faut faire pour l’appliquer ou on constate qu’elle n’est pas appliquée. »), je préciserai que la division parcellaire (attribution d’un numéro de parcelle cadastrale à chaque lot) ne peut se faire qu’à la condition que pour le PLU local le plus petit lot/parcelle soit constructible, permettant ainsi la reconstruction en cas de destruction du bâti.Dans le cas d’une vraie copropriété dite horizontale qui n’a plus de partie commune, à quoi bon se retirer d’une copropriété dite horizontale qui n’existe plus ; il faut que la « sortie » du statut de la copropriété soit constatée par un acte de notoriété (tarifié à 70 euros), rédigé par un notaire, suite à une ou des décisions d’AG. (à suivre)...
Re re... re... bonjour, Concernant la « réponse » de l’ONB ([Lien supprimé]) elle est d’autant plus contestable qu’une copropriété dite horizontale est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application.En effet le 1° de l’article 2 du décret dispose : « L'état descriptif de division de l'immeuble, établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 modifié » ; ce qui signifie tout simplement que la loi fixant le statut de la copropriété et le décret pris pour son application ne peuvent pas déroger aux dispositions des article 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=...) et donc à celles de la dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 7 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 (https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?ci...) : « La constitution sur une fraction de parcelle d'un droit d'usufruit, d'un droit de superficie ou d'un bail emphytéotique est considérée comme un changement de limite de propriété. »Si comme le prétend « la doctrine » dans une copropriété dite horizontale, l’on est propriétaire de la maison individuelle, mais pas du terrain sur lequel elle est édifiée, à la lecture des articles 546, 551 à 553 du Code civil, l’on a à faire à des fractions de droits de superficie ([Lien supprimé]) considérés comme des changements de limites de propriété ; c’est-à-dire qu’il doit être procédé à une division parcellaire en autant de nouvelles parcelles qu’il y a de fractions de droits de superficie, vu que sur chaque parcelles nous avons à faire à un démembrement de la propriété (division en volume) avec un superficiaire, propriétaire du dessus (les constructions et les plantations) et un tréfoncier propriétaire du sol et du dessous.Dans ce cas l’on devrait avoir autant d’états descriptifs de division en volume que de droits de superficie et chaque « lot » devrait donc avoir un numéro de parcelle propre. Donc la méthode Stemmer est bien illégale : cette magouille rend tout lot invendable et le notaire rédacteur coupable et condamnable ([Lien supprimé]) !Nous avons donc à faire à une division foncière dite en jouissance parce que l’unité foncière (terrain d’assiette) n’a pas été « cadastralement fractionné » mais à fait l’objet d’un état descriptif de division auquel a été annexé un plan de masse délimitant des fractions, et non des parts, de l’unité cadastrale, que sont les lots (article 7 du décret n° 55-22 et article 71-1 à 71-13 du décret n° 55-1350). Il suffit donc de « modifier » l’EDD (division cadastrale attribuant un numéro de parcelle à chaque lot) ; résultat : annulation de l’EDD qui n’a plus de raison d’être puisque de propriétaire d’une fraction d’immeuble (unité cadastrale collective) nous devenons propriétaires d’une parcelle cadastrale suite à une division dite en propriété (division de la propriété du sol entraînant changement de limite) ! Cordialement ; JPRP